Ratgeber · 9 min Lesezeit

Was darf ich als Vermieter auf den Mieter umlegen?

Faustregel: Was die laufende Nutzung des Hauses verursacht, ist umlegbar. Was du als Eigentümer für dein Vermögen ausgibst, nicht. Hier die vollständige Liste der 17 Kostenarten nach BetrKV §2 — und die Top-10-Fehler, die zur unwirksamen Abrechnung führen.

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Faustregel: laufend vs. einmalig

Umlegbar sind nur laufende Betriebskosten, die durch die Nutzung der Immobilie regelmäßig entstehen. NICHT umlegbar sind: Anschaffung, Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltung, dein Aufwand als Eigentümer.

Die 17 Kostenarten nach BetrKV §2

1. Grundsteuer (laufende öffentliche Lasten)
2. Wasserkosten (Frischwasser + Abwasser)
3. Heizungskosten (Brennstoff, Wartung, Schornsteinfeger)
4. Warmwasserkosten (Energie + Wasser)
5. Aufzug (Strom, Wartung, Notrufkosten)
6. Straßenreinigung + Müllabfuhr (öffentliche Gebühren)
7. Gebäudereinigung + Ungezieferbekämpfung
8. Gartenpflege (Schnitt, Bewässerung, Winterdienst-Material)
9. Hausbeleuchtung (Strom für Treppenhaus, Außen)
10. Schornsteinreinigung
11. Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes
12. Hauswart / Hausmeister (Lohn anteilig nur für laufende Aufgaben)
13. Gemeinschafts-Antennenanlage / Kabelfernsehen (bis 30.06.2024)
14. Wäscherei-Einrichtung der Wohnanlage
15. Sonstige Betriebskosten (nur wenn im Mietvertrag konkret benannt!)

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Was du NIE umlegen darfst

Verwaltungskosten (auch nicht anteilig — auch nicht eine Pauschale)
Reparaturen, Instandsetzung, Instandhaltung
Mietausfall-Wagnis
Ablesung von Heiz-/Wasserzählern (außer Eichgebühren der Zähler selbst)
Kontoführungsgebühren oder Bankgebühren
Telefon- und Portokosten des Vermieters
Steuerberater-/Anwaltskosten
Modernisierungs-Maßnahmen (nur über §559 BGB, max. 8% jährlich)
Gebühren für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung selbst

Streit-Fallen: Hauswart, Aufzug, Müll

Hauswart: Nur der ANTEIL für laufende Aufgaben (Reinigung, Kontrolle, Wartung) ist umlegbar. Verwaltungstätigkeiten wie Schriftverkehr mit Mietern, Buchführung, Kleinreparaturen NICHT — das musst du in der Lohnabrechnung herausrechnen (typisch 60–80 % umlegbar).

Aufzug: Auch Erdgeschoss-Mieter müssen die Kosten anteilig mittragen (BGH VIII ZR 103/06). Ausnahme: ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag, dass EG-Mieter ausgeschlossen sind.

Müll: Pauschal über Wohnfläche, NICHT nach Personenzahl umlegen — außer eine Personenzahl-Klausel ist im Mietvertrag explizit vereinbart.

Was muss im Mietvertrag stehen?

Damit du überhaupt umlegen darfst, muss im Mietvertrag stehen:

"Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß BetrKV §2"
ODER eine vollständige Auflistung der konkret umzulegenden Positionen
WICHTIG: "sonstige Betriebskosten" (Pos. 17) müssen EINZELN aufgezählt sein — sonst sind sie nicht umlagefähig (BGH VIII ZR 137/15)

Verteilungsschlüssel — welcher passt?

Wohnfläche: Standard für die meisten Positionen (Müll, Versicherung, Hausmeister, Gartenpflege)
Verbrauch: zwingend für Wasser, Heizung, Warmwasser (HKVO §6 — 50-70 % verbrauchsabhängig)
Personenzahl: zulässig für Wasser/Müll, aber nur wenn im Vertrag explizit vereinbart
Wohneinheiten: für gleichgroße Wohnungen + bei Aufzug (häufig)

Wie Rentprime dir hilft

Rentprime kennt alle 17 BetrKV-Kostenarten + die zulässigen Verteilungsschlüssel und schlägt dir bei jedem Beleg automatisch den richtigen Schlüssel vor. Die KI-Belegerkennung sortiert Heizöl-, Wasser- oder Hausmeister-Rechnungen automatisch in die richtige Kostenart. Bei Streit-Fallen (Hauswart, Aufzug) gibt es kontextuelle Hinweise auf die aktuelle BGH-Rechtsprechung.