BetrKV §2 — die 17 umlagefähigen Kostenarten.

Was die BetrKV ist

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert in §2 abschließend, welche Kosten als Betriebskosten gelten und damit umlagefähig sind. Die Auflistung ist verbindlich — alles, was nicht in §2 BetrKV genannt ist, darfst du nur dann umlegen, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht und das Kostenart-spezifisch sein muss (nicht pauschal "sonstige Betriebskosten").

Die 17 Kategorien des §2 BetrKV

1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks

Vor allem die Grundsteuer. Aufteilung nach Wohnfläche. Bei Mischimmobilien (Wohnen + Gewerbe) anteilig.

2. Kosten der Wasserversorgung

Wasserrechnung und Wasserzählermiete. Bei Zählern pro Wohnung: nach Verbrauch (Pflicht nach §556a BGB). Ohne Zähler: nach Personen oder Fläche.

3. Kosten der Entwässerung

Abwassergebühren, Niederschlagswasser-Gebühr. Aufteilung wie bei Wasser.

4. Kosten der zentralen Heizungsanlage

Brennstoffe, Wartung, Schornsteinfeger, Reinigung. Aufteilung nach HKVO §7: 50–70% Verbrauch + Rest Fläche.

5. Kosten der zentralen Warmwasserversorgung

Analog zu Heizung, aber separat zu erfassen. Aufteilung nach HKVO.

6. Verbundene Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen

Spezialfall, wenn Heizung und Warmwasser aus einer Anlage stammen. Aufteilung nach besonderen Regeln (§9 HKVO).

7. Kosten des Aufzugs

AufzugswartungundAufzugsstrom. Nach Einheiten, nach Fläche, oder kombiniert. EG-Bewohner können nicht generell ausgenommen werden (BGH-Rechtsprechung).

8. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Stadtgebühren für Straßenreinigung, Müllabfuhr, Sperrmüll. Aufteilung typisch nach Einheiten oder Fläche.

9. Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

Hausreinigung (Treppenhaus, Eingangsbereich), Schädlingsbekämpfung (z. B. bei Mäusen, Kakerlaken). Aufteilung nach Einheiten.

10. Kosten der Gartenpflege

Gärtnerische Pflege gemeinschaftlich nutzbarer Außenflächen. Privatgärten einzelner Mieter zählen nicht. Aufteilung nach Wohnfläche.

11. Kosten der Beleuchtung

Allgemeinstrom: Treppenhausbeleuchtung, Außenbeleuchtung, Klingelanlage. Nach Einheiten.

12. Kosten der Schornsteinreinigung

Kehrgebühren für den Schornsteinfeger. Üblicherweise nach Einheiten oder nach Fläche.

13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Wasser), Haftpflichtversicherung für das Gebäude, Glasversicherung für Gemeinschaftsflächen. Nach Fläche.

NICHT umlagefähig: Hausratversicherung des Vermieters, Rechtsschutz, Vermieter-Haftpflicht für eigene Risiken.

14. Kosten für den Hauswart

HausmeisteroderHauswart — Reinigung, kleine Reparaturen, Schneeräumen, technische Aufsicht. Aufteilung nach Einheiten.

Achtung: Wenn der Hauswart auch Verwaltungsaufgaben übernimmt (Mietverwaltung, Buchhaltung), muss dieser Anteil herausgerechnet werden und ist nicht umlagefähig.

15. Kosten der Antennen- bzw. Kabelfernsehanlage

Bis 1. Juli 2024 war das auf Mieter umlegbar. Seit dem Telekommunikationsmodernisierungsgesetz dürfen Vermieter nicht mehr die Kabel-TV-Kosten in der Nebenkostenabrechnung umlegen. Mieter müssen selbst entscheiden, welchen Anbieter sie nutzen.

Ausnahme: Internet via Glasfaser/DSL — wenn klar als Telekommunikationsdienst beauftragt, kann es weiterhin umlagefähig sein, aber nur bei expliziter mietvertraglicher Regelung.

16. Kosten der Einrichtungen für die Wäschepflege

Gemeinschaftliche Waschmaschinen, Trockner — Strom, Wasser, Wartung. Pro Nutzungseinheit oder per Tokensystem.

17. Sonstige Betriebskosten

Der Sammelposten für alles, was nicht in 1–16 fällt. Aber: Muss im Mietvertrag konkret und im Voraus benannt sein. Pauschale Formulierungen wie "und sonstige Betriebskosten" sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam.

Beispiele für üblicherweise hierunter fallende Posten:

• Rauchwarnmelder-Wartung
• Dachrinnenreinigung
• Wartung Aufzug-Notruf
• Wartung der Lüftungsanlage
• Wachdienst (selten, nur in besonderen Wohnformen)

Was NICHT umlagefähig ist

Diese Kosten musst du als Vermieter selbst tragen — sie dürfen unter keinen Umständen in die Nebenkostenabrechnung:

• Verwaltungskosten — auch nicht über die "Hauswart"-Position einschmuggeln
• Instandhaltung und Reparaturen — Dach undicht, Heizungsausfall, Wasserschaden
• Bankgebühren und Kontoführungsgebühren
• Erstausstattung von Anlagen (z. B. erstmaliger Einbau eines Aufzugs)
• Kosten der Mietersuche (Anzeigen, Makler)
• Leerstandskosten — bei unvermieteten Einheiten zahlst du die anteiligen Kosten selbst
• Rechtsanwaltskosten
• Kosten der Eigentümerversammlung bei WEGs (das ist Verwaltung)

Häufige Streitfälle

• Kabelfernsehen ab Juli 2024 nicht mehr umlegbar — viele Vermieter haben das übersehen
• Sonstige Betriebskosten — nur wenn explizit im Vertrag benannt
• Hauswart vs. Verwaltung — Anteil muss getrennt werden
• Leerstand — Vermieter trägt anteilige Kosten unvermieteter Einheiten
• EG-Bewohner vs. Aufzug — nicht generell ausnehmbar, aber Vertragsklauseln möglich