Ratgeber · 8 min Lesezeit

Mieterhöhung 2026 — wie oft und um wieviel?

Du willst die Miete erhöhen, weil die Kosten steigen — aber das BGB schützt den Bestand. Wir zeigen die 3 zulässigen Wege (Vergleichsmiete, Indexmiete, Modernisierung), die Fristen, Kappungsgrenzen und die rechtssichere Formulierung des Erhöhungs-Schreibens.

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Drei Wege, die Miete zu erhöhen

1. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§558 BGB) — Standard-Weg
2. Index- oder Staffelmiete — nur wenn vertraglich vereinbart
3. Modernisierungs-Umlage (§559 BGB) — nach Sanierungen

Weg 1: Vergleichsmiete (§558 BGB) — Schritt für Schritt

Voraussetzungen:

Mietvertrag läuft seit MINDESTENS 15 Monaten unverändert
Die letzte Erhöhung muss MINDESTENS 15 Monate zurückliegen
Die geforderte Miete liegt UNTER der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel!)
Die Erhöhung sprengt die Kappungsgrenze nicht (15-20 % in 3 Jahren)

Schriftliche Begründung erforderlich:

Mietspiegel-Verweis (Standard) — Auszug der relevanten Mietspiegel-Felder beifügen
Drei Vergleichswohnungen (gleiche Lage/Größe/Ausstattung) — Adresse + Miete angeben
Sachverständigengutachten — bei besonderen Wohnungen
Mietdatenbank-Auskunft (nur in Berlin verfügbar)

Frist + Ablauf:

Mieter hat 2 Monate Zeit zur ZUSTIMMUNG (Überlegungsfrist + Zustimmungsfrist, §558b BGB)
Wirksam ab dem 3. Monat nach Zugang des Schreibens
Wenn Mieter NICHT zustimmt: Vermieter kann auf Zustimmung KLAGEN (§558b Abs. 2 BGB)
Klage muss binnen 3 Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist erhoben werden

Nebenkostenabrechnung in 10 Minuten statt 3 Stunden

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Kappungsgrenzen 2026

Standard: 20 % in 3 Jahren (§558 Abs. 3 S. 1 BGB)
In Mietpreisbremsen-Gebieten: 15 % in 3 Jahren (§558 Abs. 3 S. 2-3 BGB)
Beispiele für 15 %-Gebiete: Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt — alle ~410 ausgewiesenen Städte

Weg 2: Indexmiete

Mietvertrag kann eine Index-Klausel enthalten (§557b BGB): die Miete steigt automatisch im Gleichschritt mit dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Vorteile:

Kein Antrag, keine Mieter-Zustimmung nötig — Erhöhung greift automatisch
Mieterhöhung an Inflation gekoppelt — 2025 ca. +2,5 % zulässig
Mietpreisbremse + Kappungsgrenze gelten NICHT

Nachteile:

Bei deflationärer Phase: Miete kann theoretisch sinken
Modernisierungs-Umlage parallel ausgeschlossen (nur Index-Erhöhung)
Klausel muss EXAKT formuliert sein — sonst unwirksam

Weg 3: Modernisierung (§559 BGB)

Nach Modernisierungs-Maßnahmen (Wärmedämmung, neue Heizung, neue Fenster, Aufzug-Neubau, energetische Sanierung) darf die Jahresmiete um maximal 8 % der investierten Modernisierungs-Kosten erhöht werden.

Cap seit 2019: Erhöhung max. 3 €/m²/Monat (bei Bestandsmiete <7 €/m²: max. 2 €/m²/Monat) innerhalb von 6 Jahren (§559 Abs. 3a BGB). Diese Härtefall-Klausel schützt Mieter vor Mietsprüngen >50 %.

Voraussetzungen:

Modernisierungs-Ankündigung in Textform 3 Monate vor Beginn
Detail-Aufstellung der voraussichtlichen Kosten + Mieterhöhung
Mieter hat Sonderkündigungsrecht zum Beginn der Maßnahme
Erhaltungs-Aufwand (Reparatur, Instandhaltung) IST ABZUZIEHEN — nur echte Modernisierungs-Wertsteigerung umlegbar

Beispiel-Schreiben Mieterhöhung (Weg 1: Vergleichsmiete)

Betreff: Mieterhöhung nach §558 BGB für die Wohnung [Adresse] Sehr geehrte/r Frau/Herr [Nachname], mit diesem Schreiben verlange ich Ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung der bisherigen Kaltmiete von [XXX,XX] € auf [YYY,YY] € (Erhöhung um [Z,Z] %). Wirksam wird die neue Miete ab dem [Datum + 3 Monate nach Zugang dieses Schreibens, mtl. Erster]. Begründung: Die geforderte Miete liegt innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels [Stadt] in der jeweils aktuellen Fassung. Für eine Wohnung mit [m²], Baujahr [JJJJ], Ausstattung [Standard/Komfort/etc.] und Lage [einfach/mittel/gut] beträgt der relevante Wert: — Mittelwert Mietspiegel: [X,XX] €/m² — Spannenwert oben: [Y,YY] €/m² — Geforderte Miete pro m²: [Z,ZZ] €/m² Damit liegt die Forderung im zulässigen Korridor. Die Mieterhöhung beträgt [P] % und entspricht damit der Kappungsgrenze gemäß §558 Abs. 3 BGB. Bitte erklären Sie Ihre Zustimmung bis spätestens zum Ablauf des [Datum + 2 Monate ab Zugang] durch Rücksendung einer unterschriebenen Kopie oder durch fristgemäße erste Zahlung der neuen Miete. Mit freundlichen Grüßen [Vermieter-Name]

Wie Rentprime dir hilft

Rentprime hat einen Mieterhöhungs-Assistenten: Du wählst die Wohnung, das System prüft automatisch die 15-Monats-Frist und die Kappungsgrenze (15 oder 20 % je nach Region), schlägt die maximal zulässige Erhöhung vor, holt den Mietspiegel-Wert (ab Q3 2026 für 80 Städte) und generiert das rechtssichere Mieterhöhungs-Schreiben — direkt versendbar per Einschreiben mit Zustellnachweis. Zustimmungsfristen werden automatisch im Kalender erinnert.