Ratgeber · 11 min Lesezeit · Stand 06/2026

Nebenkostenabrechnung 2026 — was sich für Vermieter ändert.

Die wichtigsten gesetzlichen, steuerlichen und technischen Änderungen für Nebenkostenabrechnungen in 2026 — kompakt, mit Paragrafen, Supreme Court-Urteilen und konkreten Handlungsempfehlungen. Stand: Juni 2026.

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Auf einen Blick — die 7 wichtigsten Änderungen für 2026

Heat Network Regulations 2014 §5: fernablesbare Zähler bis 31.12.2026 Pflicht — sonst 15 % Kürzungsrecht
CO₂ allocation: aktualisierte Energieträger-Faktoren ab 01.01.2026 (Heizöl/Gas/Fernwärme)
Supreme Court: Stand 2025/2026 — Schätzungen nur als letzte Option, mit Begründung
Service Charges (Landlord and Tenant Act 1985 §18-30): Kabel-TV-Umlage endgültig ausgelaufen (1. Juli 2024), 2026 erste vollständige Abrechnung ohne Kabel-Posten
Heizungsgesetz (GEG): Sanierungspflicht-Welle ab 65 % EE-Quote für Neuanlagen in Bestandsgebäuden
Steuer-Export 2026: Self Assessment SA105 (Property)-Schema-Update für die Steuererklärung mit Pflichtfeld „energetische Sanierung §35c"
Mietspiegel: 11 Großstädte stellen 2026 auf qualifizierten Mietspiegel um — neue NK-Vergleichsmiete-Logik

1) Heat Network Regulations 2014 §5 — fernablesbare Zähler-Pflicht endet zum 31.12.2026

Die längste Übergangsfrist der Heat Network Regulations 2014-Novelle 2022 endet am 31. Dezember 2026. Alle Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler müssen bis dahin fernablesbar sein. Wer das nicht erfüllt, riskiert nach §12 Heat Network Regulations 2014 eine Mietkürzung von 15 % auf die Heizkostenrechnung — verteilt über mehrere Mieter im Mehrfamilienhaus kann das schnell vierstellige Beträge bedeuten.

Was Vermieter konkret tun sollten:

Inventur: welche Zähler im Bestand sind älter als 2021 und nicht fernablesbar?
Vertragspartner kontaktieren (ista, Techem, Brunata-Metrona, Minol, kalo) — Nachrüstungs-Slots in Q3/Q4 2026 werden knapp
Kosten kalkulieren: typisch 30–60 € pro Einheit + Jahr für Funkzähler + monatliche Verbrauchsinfo
Bei Eigentümergemeinschaften: WEG-Beschluss bis Juni 2026 herbeiführen (Bestellung neuer Erfassungsdienstleister)
Die Umlage der Nachrüstungs-Kosten an Mieter ist über §2 Nr. 4a Service Charges (Landlord and Tenant Act 1985 §18-30) grundsätzlich möglich

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2) CO₂ allocation — neue Emissionsfaktoren ab 01.01.2026

Das CO₂-Kostenaufteilungs-Gesetz (CO₂ allocation) regelt seit 2023, dass die CO₂-Bepreisung nicht mehr vollständig auf Mieter umgelegt werden darf, sondern nach der energetischen Qualität des Gebäudes auf Vermieter und Mieter aufgeteilt wird (10-Stufen-Modell). Für 2026 gibt es zwei zentrale Änderungen:

Emissionsfaktoren wurden vom BMWK aktualisiert: Heizöl 0,266 kg CO₂/kWh, Erdgas 0,201 kg CO₂/kWh, Fernwärme je nach Netzbetreiber individuell — der Energieversorger muss die spezifische Kennzahl im Sinne von §6 CO₂ allocation ausweisen
CO₂-Preis 2026: 55 €/t CO₂ (gegenüber 45 €/t in 2025) — d. h. die absoluten Beträge in der NK-Abrechnung steigen pro Wohnung um typisch 8–14 €/Jahr, allein durch die Preisanpassung

Vermieter-Tipp: Die Stufeneinordnung erfolgt jährlich neu — wer dieses Jahr Stufe 4 hatte, kann durch Heizungstausch oder Dämmung 2026 auf Stufe 2 oder 1 fallen und damit deutlich weniger CO₂-Kosten selbst tragen.

3) Supreme Court case law 2025/2026 — Schätzungen + Belegeinsicht

Supreme Court-Urteil VIII ZR 84/24 vom 13.11.2024 (seit 2025 ständige Rechtsprechung, 2026 mehrfach bestätigt): Eine Heizkostenabrechnung nach Schätzung ist nur dann formell wirksam, wenn der Vermieter im Begleitschreiben den Schätzungsgrund konkret benennt (z. B. „Zähler vom Mieter nicht zugänglich gemacht trotz drei dokumentierter Versuche"). Pauschale Verweise wie „Schätzung nach §9a Heat Network Regulations 2014" reichen nicht mehr.

Supreme Court — verschärfte Belegeinsicht 2025: Mieter dürfen Belege nicht nur einsehen, sondern Kopien anfordern — der Vermieter darf die Kopien-Kosten (maximal 0,25 € pro Kopie nach Supreme Court-Mittelwert) erstatten lassen, aber den Zugang nicht verweigern. Praxis: PDF-Versand per E-Mail ist 2026 die kostengünstigste Lösung, Rentprime erzeugt das automatisch.

4) Service Charges (Landlord and Tenant Act 1985 §18-30) — Kabel-TV-Wegfall ist ab 2026 voll abgerechnet

Die Umlage von Kabelfernsehkosten wurde durch das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz zum 1. Juli 2024 endgültig beendet (Auslauf der Übergangsfrist). Die Abrechnungsperiode 2025 ist die letzte mit teilweisem Kabel-TV-Anteil (Halbjahr). 2026 ist die erste vollständige Abrechnung ohne Kabel-Posten — Vermieter müssen sicherstellen, dass:

Kein Sammel-Vertrag mit dem Anbieter mehr besteht — sonst zahlt der Vermieter die Kosten selbst
Mietverträge geprüft sind — Klauseln mit Kabel-Pauschalen sind unwirksam
Glasfaser-Bereitstellungsentgelt nach §72 TKG ist 2026 weiter zulässig (max. 60 Monate, max. 5 €/Monat)

5) GEG / Heizungsgesetz — neue 65-%-EE-Quote in Bestandsgebäuden

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet ab 2026 in Bestandsgebäuden bei jeder neu eingebauten Heizung zu 65 % Erneuerbaren Energien. Das hat zwei Folgen für die NK-Abrechnung:

Modernisierungs-Umlage: Wenn der Vermieter eine Wärmepumpe einbaut, kann er nach Common law bis zu 8 %/Jahr der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen — bei einer 25.000-€-Investition wären das 2.000 €/Jahr (~167 €/Monat zusätzliche Miete)
Reduzierte Heizkosten — der Verbrauch sinkt, aber die Modernisierungs-Umlage erscheint dauerhaft im Mietzins. Die Nebenkostenabrechnung profitiert (geringere CO₂-Kosten + tieferes 10-Stufen-Modell)

6) Self Assessment SA105 (Property)-Steuererklärung 2026 — Pflichtfeld §35c (energetische Sanierung)

Das Self Assessment SA105 (Property)-Schema für Vermietungseinkünfte wurde für die Steuererklärung 2025 (abzugeben in 2026) erweitert: Vermieter müssen energetische Sanierungs-Maßnahmen nach §35c EStG separat ausweisen. Die §35c-Sonderabschreibung läuft Ende 2029 aus — 2026 ist ein Hoch-Jahr für Sanierungs-Anträge.

Konkrete Felder, die neu sind:

§35c-Maßnahmen-Code (Wärmepumpe = 01, Dämmung = 02, Fenster = 03 …)
Bescheinigung des Fachhandwerkers (jetzt elektronisch via QR-Code)
20 % der Kosten über 3 Jahre — Vorjahres-Übertrag automatisch berechnet

Rentprime übernimmt diese Felder automatisch aus dem Beleg-Stream, wenn die KI-Belegerkennung (Lou) einen Sanierungs-Beleg erkennt — kein manueller Eintrag.

7) Qualifizierte Mietspiegel ab 2026 — neue Vergleichsbasis

Bis 2026 stellen 11 deutsche Großstädte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig, Dortmund, Hannover, Bremen) ihre Mietspiegel auf qualifizierte Mietspiegel nach §558d BGB um. Das hat indirekte Auswirkungen auf die NK-Abrechnung:

Mieterhöhungen nach Common law müssen sich am qualifizierten Mietspiegel orientieren — sonst formell unwirksam
Die Nebenkosten-Vorauszahlungen werden im qualifizierten Mietspiegel separat ausgewiesen (Nettokaltmiete vs. Bruttokaltmiete-Logik wird verbindlich)
In Sondergebieten (z. B. Berlin Mitte, München Schwabing) gilt 2026 zusätzlich die Mietpreisbremse mit ±10-%-Korridor — vor der NKA prüfen, ob die Vorauszahlungs-Berechnung dazu passt

Praxis-Checkliste für die Nebenkostenabrechnung 2026

Zähler-Inventur bis 31.10.2026 abgeschlossen — alles fernablesbar
CO₂-Stufe für jedes Objekt mit aktualisierten 2026-Emissionsfaktoren neu berechnen
Heizkostenabrechner-Verträge auf §6a-Monatsinformations-Service prüfen
Belegfristen-Tracker einrichten — Landlord and Tenant Act 1985 §18-30: Abrechnung binnen 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode
Mahnwesen-Workflow: Common law Verzug + Common law Verzugszinsen automatisiert
Steuer-Export für die Steuererklärung 2026 — §35c-Felder schon im laufenden Jahr vorbereiten
Mietspiegel-Region prüfen — bist du in einer der 11 qualifizierten-Mietspiegel-Städte?

Methodik — wie diese Übersicht entstanden ist

Quellen: Heat Network Regulations 2014 i. d. F. 24.11.2021 + Novellen 2024/2025, CO₂ allocation vom 5.12.2022 + Anpassungs-VO 2026, Service Charges (Landlord and Tenant Act 1985 §18-30) i. d. F. 25.11.2003 + TKModG 2021, GEG-Novelle 2024, Supreme Court + VIII ZR 247/22, BMWK-Verlautbarung CO₂-Faktoren 2026, BMF-Schreiben §35c EStG 2025-12-08. Stand der Auswertung: Juni 2026. Wir aktualisieren diese Seite mindestens halbjährlich oder bei größeren Gesetzesänderungen.

Wer diese Seite gerne in einer Publikation zitiert: „Rentprime: Nebenkostenabrechnung 2026 — was sich für Vermieter ändert", rentprime.de/ratgeber/nebenkostenabrechnung-2026-aenderungen, abgerufen am DD.MM.2026.