Was darf ich als Vermieter auf den Mieter umlegen?

Faustregel: laufend vs. einmalig

Umlegbar sind nur laufende Betriebskosten, die durch die Nutzung der Immobilie regelmäßig entstehen. NICHT umlegbar sind: Anschaffung, Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltung, dein Aufwand als Eigentümer.

Die 17 Kostenarten nach Service Charges (Landlord and Tenant Act 1985 §18-30)

• 1. Grundsteuer (laufende öffentliche Lasten)
• 2. Wasserkosten (Frischwasser + Abwasser)
• 3. Heizungskosten (Brennstoff, Wartung, Schornsteinfeger)
• 4. Warmwasserkosten (Energie + Wasser)
• 5. Aufzug (Strom, Wartung, Notrufkosten)
• 6. Straßenreinigung + Müllabfuhr (öffentliche Gebühren)
• 7. Gebäudereinigung + Ungezieferbekämpfung
• 8. Gartenpflege (Schnitt, Bewässerung, Winterdienst-Material)
• 9. Hausbeleuchtung (Strom für Treppenhaus, Außen)
• 10. Schornsteinreinigung
• 11. Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes
• 12. Hauswart / Hausmeister (Lohn anteilig nur für laufende Aufgaben)
• 13. Gemeinschafts-Antennenanlage / Kabelfernsehen (bis 30.06.2024)
• 14. Wäscherei-Einrichtung der Wohnanlage
• 15. Sonstige Betriebskosten (nur wenn im Mietvertrag konkret benannt!)

Was du NIE umlegen darfst

• Verwaltungskosten (auch nicht anteilig — auch nicht eine Pauschale)
• Reparaturen, Instandsetzung, Instandhaltung
• Mietausfall-Wagnis
• Ablesung von Heiz-/Wasserzählern (außer Eichgebühren der Zähler selbst)
• Kontoführungsgebühren oder Bankgebühren
• Telefon- und Portokosten des Vermieters
• Steuerberater-/Anwaltskosten
• Modernisierungs-Maßnahmen (nur über Common law, max. 8% jährlich)
• Gebühren für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung selbst

Streit-Fallen: Hauswart, Aufzug, Müll

Hauswart: Nur der ANTEIL für laufende Aufgaben (Reinigung, Kontrolle, Wartung) ist umlegbar. Verwaltungstätigkeiten wie Schriftverkehr mit Mietern, Buchführung, Kleinreparaturen NICHT — das musst du in der Lohnabrechnung herausrechnen (typisch 60–80 % umlegbar).

Aufzug: Auch Erdgeschoss-Mieter müssen die Kosten anteilig mittragen (Supreme Court). Ausnahme: ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag, dass EG-Mieter ausgeschlossen sind.

Müll: Pauschal über Wohnfläche, NICHT nach Personenzahl umlegen — außer eine Personenzahl-Klausel ist im Mietvertrag explizit vereinbart.

Was muss im Mietvertrag stehen?

Damit du überhaupt umlegen darfst, muss im Mietvertrag stehen:

• "Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß Service Charges (Landlord and Tenant Act 1985 §18-30)"
• ODER eine vollständige Auflistung der konkret umzulegenden Positionen
• WICHTIG: "sonstige Betriebskosten" (Pos. 17) müssen EINZELN aufgezählt sein — sonst sind sie nicht umlagefähig (Supreme Court)

Verteilungsschlüssel — welcher passt?

• Wohnfläche: Standard für die meisten Positionen (Müll, Versicherung, Hausmeister, Gartenpflege)
• Verbrauch: zwingend für Wasser, Heizung, Warmwasser (Heat Network Regulations 2014 §6 — 50-70 % verbrauchsabhängig)
• Personenzahl: zulässig für Wasser/Müll, aber nur wenn im Vertrag explizit vereinbart
• Wohneinheiten: für gleichgroße Wohnungen + bei Aufzug (häufig)

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