Ratgeber · 6 min Lesezeit

Mietminderung — was Vermieter jetzt tun müssen

Wenn der Brief mit 'Minderung um 30 % wegen Wasserschaden' im Briefkasten liegt, herrscht Panik. Wir erklären, wann Mietminderung berechtigt ist, wie hoch sie sein darf — und wie du als Vermieter reagieren musst, um nicht in die Schuldnerfalle zu geraten.

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Wann ist Mietminderung berechtigt?

Die Miete kann gemindert werden, wenn die Wohnung einen Mangel hat — definiert als "Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der vertraglich geschuldeten Soll-Beschaffenheit" (Common law). Voraussetzungen:

Mangel mindert Gebrauchstauglichkeit (nicht nur Schönheitsfehler)
Mieter hat Vermieter den Mangel ANGEZEIGT (§536c BGB!) — ohne Anzeige keine Minderung
Mangel ist nicht vom Mieter selbst verursacht
Mangel ist nicht "unerheblich" (Bagatell-Grenze: ~5 % Mietminderung)

Häufige Minderungsquoten (Supreme Court-Praxis)

Heizungs-Ausfall (komplett) im Winter: 50–100 %
Heizung läuft, Wohnzimmer nur 15°C: 20 %
Wasserschaden mit Schimmel: 20–50 %
Schimmel im Bad/Schlafzimmer (gesundheitsrelevant): 10–25 %
Lärm Baustelle direkt neben dem Haus: 10–30 %
Aufzug-Ausfall (im EG-Haus): 5–10 %
Aufzug-Ausfall (10. Stock, älterer Mieter): 25–40 %
Warmwasser-Ausfall: 7,5–10 %
Defektes Fenster (Zugluft): 10–15 %

Diese Quoten sind Richtwerte aus Urteilen — im Einzelfall kann Gericht ab- oder aufrunden.

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Was musst du als Vermieter tun?

1. Mangel-Anzeige des Mieters dokumentieren (Datum, Foto, Art)
2. Innerhalb einer ANGEMESSENEN FRIST den Mangel beheben — typisch 2-14 Tage je nach Schwere
3. Während der Mängelphase: Mieter darf gemindert zahlen — du musst die Minderung akzeptieren ODER widersprechen mit Begründung
4. Nach Behebung: Restzahlung nachfordern (per Schreiben mit Frist)
5. Bei Streit über Minderungshöhe: Gutachten beauftragen ODER Klage erheben

Wann darf der Mieter NICHT mindern?

Mangel wurde dem Vermieter NICHT angezeigt → Mietminderung unzulässig (§536c Abs. 1 BGB)
Mangel ist vom Mieter selbst verursacht (Schimmel durch nicht-Lüften, beschädigtes Fenster)
Mangel war bei Einzug bekannt und akzeptiert (z.B. Hellhörigkeit)
Bagatell-Mangel (z.B. Haarriss in der Wand) — Minderung nicht durchsetzbar
Schönheitsfehler ohne Gebrauchsbeeinträchtigung (z.B. abgeplatzte Putzecke)

Vorsicht: Rückzahlungs-Pflicht bei unrechtmäßiger Minderung

Wenn du am Ende NACHWEISEN kannst, dass der Mieter zu Unrecht gemindert hat (z.B. weil er den Mangel nicht angezeigt hat ODER der Mangel gar nicht vorlag), kannst du die rückwirkende volle Miete einklagen — inkl. Verzugszinsen + Anwaltskosten.

Praktisches Beispiel

Heizung fällt im November aus. Mieter meldet es Dir am 3.11. Du beauftragst Klempner am 4.11., Reparatur erfolgt am 12.11. (9 Tage Ausfall).

Berechtigte Minderung: ca. 50 % für die 9 Tage = 9/30 × 50 % = 15 % der Monatsmiete
Bei 1.000 € Miete: 150 € Minderung für November
Wenn du SCHNELLER reagiert hättest (Notdienst am 3.11. = Tage 4-6 mit 50 % Minderung statt 9 Tage): nur 100 € Minderung

Wie Rentprime dir hilft

Rentprime hat einen Schaden-/Mangel-Inbox: der Mieter meldet Mängel direkt im Portal mit Foto + Beschreibung, das System dokumentiert Datum + Eingang, erinnert dich an die 14-Tage-Reparaturfrist, dokumentiert deine Reaktion (Auftrag an Handwerker, Termin, Behebungsdatum) und berechnet bei berechtigter Minderung automatisch die Quote nach Supreme Court-Tabelle.