Mietspiegel 2026 — was Vermieter wirklich wissen müssen
Wie hoch darf die Miete sein? Der Mietspiegel ist die wichtigste Antwort darauf — und seit 2023 in Gemeinden ab 50.000 Einwohnern Pflicht. Wir zeigen, wie du den Mietspiegel deiner Stadt liest, was bei Verstößen droht und wie Rentprime dir die Berechnung abnimmt.
Was ist der Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist eine offizielle Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten — sortiert nach Wohnungsgröße, Lage, Baujahr und Ausstattung. Er wird von der jeweiligen Stadt/Gemeinde erstellt (§558c BGB einfacher Mietspiegel, §558d qualifizierter Mietspiegel).
Für Gemeinden ab 50.000 Einwohnern ist ein Mietspiegel seit 1. Januar 2023 Pflicht (Mietspiegelreformgesetz). Aktuell haben rund 400 deutsche Gemeinden einen — Tendenz steigend.
Wofür brauchst du den Mietspiegel als Vermieter?
- Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel-Wert (§556d BGB)
- Mieterhöhung im Bestand: Vergleichsmiete darf nur bis zur Kappungsgrenze (15-20 % in 3 Jahren) angehoben werden (Common law)
- Rechtfertigung im Streitfall vor Gericht — Mietspiegel ist beweiskräftig
- Anlage-Bewertung beim Kauf: zeigt das Mietpotential einer Immobilie realistisch
Beispiel: Mietspiegel Berlin 2024
Eine 60 m² Wohnung in Berlin-Wedding, Baujahr 1968, mittlere Wohnlage, mit Bad und Sammelheizung kostet laut Berliner Mietspiegel 2024:
- Mittlere Vergleichsmiete: 7,30 €/m² kalt
- Spannenwert: 6,10–8,50 €/m²
- Bei 60 m² = 366–510 € kalt monatlich
- In einem Mietpreisbremsen-Gebiet: Neuvermietung max. 8,03 €/m² (10 % über Mittelwert) = 481 € kalt
Wer mehr verlangt, riskiert: Mieter kann rückwirkend zuviel gezahlte Miete zurückfordern (bis zu 2,5 Jahre) und die Miete wird per Gericht auf den zulässigen Wert reduziert. Bußgelder bis 50.000 € möglich (§5 WiStG bei Mietwucher >20 %).
Wie findest du deinen Mietspiegel?
- Bundesweite Übersicht: mietspiegel-online.de
- Berlin: stadtentwicklung.berlin.de/mietspiegel
- Hamburg: hamburg.de/mietenspiegel
- München: muenchen.de/mietspiegel
- Köln: stadt-koeln.de/mietspiegel
- Frankfurt am Main: frankfurt.de/mietspiegel
- Falls keine eigene Stadt-Veröffentlichung: vergleichbare Nachbargemeinde nach §558a Abs. 4 BGB nutzbar
Mietpreisbremse — wo gilt sie?
Die Mietpreisbremse wurde 2026 bis Ende 2029 verlängert. Sie gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt — derzeit etwa 410 Städte und Gemeinden, hauptsächlich in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig. Die genaue Liste pflegt jedes Bundesland eigenständig (Mietpreisbegrenzungsverordnungen).
Ausnahmen: Neubauten (Erstvermietung ab Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen, Möblierungs-Zuschlag (nur prozentual zulässig), Index- und Staffelmietverträge.
Kappungsgrenze bei Bestandsmieten
Bei laufenden Mietverträgen darfst du die Miete alle 15 Monate an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen — aber nur innerhalb von 3 Jahren um maximal:
- Standard: 20 % (§558 Abs. 3 BGB)
- In Mietpreisbremsen-Gebieten: 15 % (§558 Abs. 3 S. 2-3 BGB)
Wie Rentprime dir hilft
Rentprime bietet ab Q3 2026 eine Mietspiegel-Anbindung für die 80 größten deutschen Städte — du gibst Lage, m² und Baujahr ein, das System zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete + die für dein Objekt zulässige Maximalmiete. Inkl. Mieterhöhungs-Assistent mit Kappungsgrenzen-Check und automatischer Mieterhöhungsanschreibens-Generierung.